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于增華律師現為北京市盈科律師團隊專職律師,中華全國律師協會會員。畢業于中國政法大學中國政法大學民商法碩士。于增華律師執業以來處理過大量的訴訟案件,具有優秀的律師執業道德和出色的專業水準,在處理案件過程中,能權衡各種利弊,最大限度的維護當事人的利益,細心、誠懇、熱情、專業的法律服務得到了當事人的一致好評!職業宗旨:受人之托、忠人之事!

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離婚房產分割的處理方法大全!建議收藏

發布時間:2019-10-25 來源: 離婚律師咨詢

  房產分割是離婚案件中非常普遍的問題,也是老百姓和專業人士共同關心的問題。

  離婚房產如何分割?答案就在這里。律師從我國婚姻法出發,結合司法實踐,從父母購買、婚前婚后購買、戀愛或同居期間購買、繼承或贈與不動產等六個方面闡述了離婚不動產分割的一般情況和地點。以他人名義購買和由家庭成員建造。突破理論方法和實際困難。

  一、父母出資購房在子女離婚時的處理方法和實務難點突破

  為了便于大家理解,我把父母出資購房的不同情形共分為十一類,逐一給大家解析:

  1、婚前一方父母出資購房,房產登記在自己子女名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:婚前一方父母出資,房產登記在自己子女名下,這時候要分兩種情況:父母是否全額出資。如果父母全額出資,產權也登記在自己子女名下,則視為自己子女的婚前個人財產。若無其他約定,離婚時,不能作為夫妻共同房產進行分割;如果父母只部分出資,產權登記在自己子女名下,剩余房款以按揭貸款方式支付,且由夫妻共同還貸,則離婚時一般會將房屋判給登記方所有并由其繼續支付剩余貸款。對于婚內共同還貸部分及其對應的因房價上漲所產生的增值部分,由取得房屋的一方對另一方進行補償。

  實務難點突破:如果一方父母出資為倆人婚前購房時,既沒有聲明提供的購房款是對倆人的借款,也沒有明確表示是對雙方的贈與,應當怎么處理?在這種情況下,按照最高人民法院司法解釋的規定,一方父母為其子女婚前購房的出資應視為對自己子女的個人贈與。如果該出資款項是子女的借款,則應根據實際情況確認債務人是一方還是雙方,然后按債權債務處理。此時,應當提供借款方面的證據,如果沒有證據證明,應推定為系對其子女的個人贈與。

  2、婚前一方父母出資購房,房產登記在另一方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:這種情況,一方父母的出資應認定為對夫妻倆人的贈與為宜,房產一般認定為夫妻共同財產。非登記方,即出資父母的子女,有權要求分割房產。當然,如果父母明確表示贈與給另一方所有或雙方有其他約定的,則按照父母贈與的意思表示或者雙方的其他約定處理。

  實務難點突破:實際生活中,會出現很多復雜的情況:①如果一方父母出全資購房,明確表示贈與給另一方,則該房產屬于另一方的婚前個人財產;②如果一方父母部分出資購房,明確表示贈與給另一方,則離婚時一般會將房屋判給另一方即登記方所有并由其繼續支付剩余貸款。對于婚內還貸部分及其對應的因房價上漲所產生的增值部分,由取得房屋的一方對另一方進行補償;③若父母出資一方有證據證明房產證記載于另一方名下并非其父母出資贈與雙方的意思表示的,則仍應認定為對父母出資一方的贈與。④如果雙方有其他約定,比如關于雙方各占房產多少比例,或者如果雙方不結婚該房產就不屬于夫妻共同財產等等,則按照雙方約定進行處理。

  3、婚前一方父母出資,產權登記在雙方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:應認定為雙方的共同財產。如果雙方約定了共有方式是按份共有,并進一步約定了各自份額,則按約定份額享有產權;如果雙方約定了共有方式是共同共有,則一般視為等份共有。

  實務難點突破:①在實務中,如果雙方約定了共有方式是按份共有,并進一步約定了各自份額,基本上很多法院判決都是一致的,即判決雙方按照登記份額享有產權;②如果雙方約定了共有方式是共同共有,很多法院判決就會出現不一致的地方,有的法院直接以房產登記為依據,既然雙方約定了共有方式是共同共有,就視為等份共有,判決雙方平分;有的法院則會根據房屋來源、雙方婚姻關系存續期間長短以及雙方對該房屋所作貢獻大小等因素,進行傾斜分割,并非夫妻雙方一人一半。本律師認為后一種判法較為妥當,既能保證出資人的利益,也充分考慮了男女雙方的感情投入,合情合理,更能說服人心。

  4、婚前雙方父母均出資,產權登記在一方子女名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:《婚姻法解釋三》第七條規定:“由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。”因此,婚前由雙方父母出資購買的不動產,即使產權登記在一方子女名下,也應當認定為對各自子女的贈與,而不能簡單理解為雙方父母對一方的贈與,如無其他相反約定,應認定為雙方按份共有。

  實務難點突破:上述分割結果是在雙方父母的出資既不是對其子女的借款也不是對雙方贈與的情況下得出的結論。否則,應按以下情況處理:①若出資均系雙方父母對雙方的借款,比如雙方都作為借款人以倆人的名義分別向雙方的父母出具了借條,則倆人為夫妻共同生活所欠下的債務為夫妻共同債務。在離婚時,雙方應按照1比1的比例分割房產。同時,雙方應共同償還對雙方父母的還款義務,并承擔連帶責任;②若出資均系父母對倆人的贈與,比如雙方的父母在出資時都明確表示其提供的出資款是贈與雙方的,則在離婚時,雙方應按照1比1的比例分割房產。同時,倆人無須向雙方的父母承擔還款義務。

  5、婚前雙方父母均出資,產權登記在雙方子女名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:應當認定為父母出資購房是對各自子女的贈與,而不能因為產權登記在雙方名下就理解為對雙方的贈與。分割時,一般還是按照出資比例進行處理。

  實務難點突破:上述分割結果是在雙方父母的出資既不是對其子女的借款也不是對雙方贈與的情況下得出的結論。如果是借款,則按照債務處理;如果雙方父母明確表示出資是贈與雙方的,則按照贈與處理(可參考上述第4點的“實務難點突破”)。

  6、婚后一方父母全額出資購房,產權登記在出資方子女名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:根據《婚姻法解釋三》第七條的規定,婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

  實務難點突破:①適用該解釋的前提是父母在出資時意思表示不明,如果有證據證明父母在出資時借款的意思表示清楚的情況下,則仍應以父母當時的意思為準,而不適用此種推定;②在司法實踐中,如果是婚后一方父母全額出資,并且房產登記在自己子女名下,一般視為只對自己子女一方的贈與,即應當適用婚姻法解釋三第七條,該房產應認定為自己子女的個人財產;但是如果是婚后一方父母部分出資,盡管房產登記在自己子女名下,一般推定該出資屬于對夫妻雙方的贈與,即應當適用《婚姻法解釋二》第二十二條的規定,該房產屬于夫妻共同財產。

  所以,提醒各位父母給自己孩子買房時,尤其要注意:一是要全額出資,不要部分出資;二是要保留全額出資的證據,比如銀行流水。建議專款專用,不要使用幾個銀行賬號轉賬,以免舉證不能或者出現和其他財產混同的情形。如果要了解相關的真實案例,請關注本律師2018年8月14日寫的原創文章:【不可能的辯護系列之一】截然不同的兩條婚姻法規定:父母出資給子女購房,離婚時到底算誰的?

  7、婚后一方父母全額出資購房,產權登記在雙方或者另一方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:離婚時一般會按照夫妻共同財產分割,因為根據《婚姻法司法解釋二》第二十二條規定,父母出資部分應當認定為對夫妻雙方的贈與,除非有父母出資時的書面約定或聲明,證明此出資是贈與自己子女一方。

  實務難點突破:①雙方結婚后購房,一方父母出資,且房產證記載于另一方一人名下的,若另一方不能證明該出資為對其一人的贈與,一方父母的出資應認定為對夫妻倆人的贈與;②雙方結婚后購房,一方父母出資,且房產證記載于雙方名下的,該出資仍應認定為對夫妻雙方的贈與為宜,這也符合社會常理;③適用該解釋的前提是父母在出資時意思表示不明,如果有證據證明父母在出資時借款的意思表示清楚的情況下,則仍應以父母當時的意思為準,而不適用此條推定。

  8、婚后一方父母部分出資購房,產權登記在出資方子女名下,由雙方共同還貸,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:婚后一方父母部分出資購房,產權登記在出資方子女名下,由雙方共同還貸,在現實生活中屬于比較常見的一種情形。此種情形中,房產到底應該怎樣分割,在司法實踐中頗有爭議。有人認為應當按照《婚姻法司法解釋二》第二十二條的規定處理,部分出資部分是對雙方的贈與,婚后還貸部分屬于夫妻共同財產,所以該房產應當平分;有人認為應當根據《婚姻法司法解釋三》第七條規定,該不動產應當認定為出資方子女的個人財產,所購房屋婚后還貸部分及其對應增值部分屬于夫妻雙方共同共有。

  實務難點突破:目前較為普遍的判法是,該類房產一般認定為夫妻共同財產。當然為了防止出現顯失公平的情況,對一方父母部分出資為子女購房的,離婚分割時可對父母出資的子女一方予以適當多分,至于“多分”的數額如何掌握,應由法官根據案件的具體情況作出公平合理的裁判。

  9、婚后一方父母部分出資購房,產權登記在雙方或者另一方名下,由雙方共同還貸,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:離婚時一般會按照夫妻共同財產分割,因為根據《婚姻法司法解釋二》第二十二條的規定,父母出資部分應當認定為對夫妻雙方的贈與,除非父母明確表示贈與一方的除外。

  實務難點突破:該種情形的房產,父母出資的子女一方是否可以適當多分,目前沒有統一的判決標準,法官有一定的自由裁量權。

  10、婚后雙方父母出資購房,產權登記在一方子女名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:一般會根據《婚姻法解釋三》第七條的規定,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。

  實務難點突破:該種情形的房產,現實生活中的情形比較復雜,有雙方父母全部出資的,有雙方父母部分出資的。如果是全部出資,按照父母出資比例分割,比較好處理;如果是部分出資,就不好按照出資比例分割,因為婚后還有子女雙方共同還貸部分,通行的判法,會按照共同共有處理,并照顧出資方的利益,對出資多一方子女適當予以多分。

  11、婚后雙方父母出資購房,產權登記在雙方子女名下,子女離婚時,房產如何分割?

  律師解答:如果無其他相反約定,雙方父母出資應當認定為對雙方的贈與,離婚時一般會按照夫妻共同財產分割。

  實務難點突破:①該種情形的房產,出資多的一方子女是否可以適當多分,目前沒有統一的判決標準,法官有一定的自由裁量權;②針對6-11種情形的房產,若出資系一方父母或雙方父母對雙方的借款,比如雙方都作為借款人以倆人的名義向父母出具了借條,則倆人為夫妻共同生活所欠下的債務為夫妻共同債務,雙方應共同償還并承擔連帶責任。如果借條是出資方子女自己一人簽訂的借條,此類借條法院一般不予認可,所以,如果父母出資給子女購房,如果確系借款,建議在簽訂借條時要求雙方簽名為妥。

  二、婚前和婚后購房在離婚時的處理方法和實務難點突破

  為了便于大家理解,我把婚前婚后購房的不同情形共分為四大類,11小類,逐一給大家解析:

  (一)婚前買房,且房產登記在一人名下(4種情形)

  1、婚前全款購房,并登記在自己一人名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:如果雙方沒有相反的約定,該房產應當認定為房產登記一方的個人婚前財產,離婚時另一方無權分割該房產。婚前全款購房,并登記在自己一人名下的房產,屬于登記方在結婚之前就已經享有所有權的財產,因此,根據我國《婚姻法》第十八條和相關司法解釋的規定,該房產屬于登記方的個人財產。

  實務難點突破:該類型房產在離婚分割時,有朋友經常會問到以下幾種情況如何處理的問題:

  ①該類型房產,如果是婚后取得的房產證,能否作為夫妻共同財產分割?

  本律師認為,該類型房產是一方在婚前用其個人財產購買的,雖然房產證的取得是在夫妻關系存續期間,但該類型房產不過是出資方個人婚前財產在物質形態上的轉化即由動產貨幣轉化為不動產房屋,因此,該類型房產仍屬于其個人婚前財產,故不應作為夫妻共同財產分割。

  ②該類型房產,如果在婚后出售,房屋增值部分能否作為夫妻共同財產分割?

  本律師認為,該類型房產的增值是由于房地產市場行情的變化所造成,屬于自然增值,只是個人財產的形態變化而已,在性質上仍為個人所有之財產,按照物權的基本法理,原物產生的孽息當然歸屬于原物所有人個人所有。故在這種情況下房屋出售后的增值部分仍應歸原物所有人所有,不應作為夫妻共同財產分割。

  ③該類型房產,如果婚后用于出租,所得收益能否作為夫妻共同財產分割?

  本律師認為,該類型房產用于婚后出租屬于一種經營行為,如果另一方參與了經營,按照我國《婚姻法》第十七條關于“夫妻在婚姻關系存續期間所得的生產、經營的收益歸夫妻共同所有”的規定,此時的租金收入屬于夫妻共同財產。所以,該類型房產婚后出租所取得的租金收入是否可以作為夫妻共同財產分割,關鍵點在于另一方有無“參與經營”。

  各地法院在處理該類型房產租金歸屬問題時,采取的舉證責任原則完全不同:有的法院要求另一方舉證證明其參與了房產出租的經營管理;有的法院則采用推定原則,即一方婚前所有的房屋在婚姻關系存續期間所得的租金首先推定為夫妻共同所有。但若房屋所有人有證據證明房屋出租的經營管理(比如發布租賃信息、簽訂房屋租賃合同、催收租金)僅由自己一方進行的,則婚姻存續期間的租金收益應歸房產所有人個人所有。因為舉證責任分配不同,往往導致最后的判決結果迥然不同。

  ④該類型房產,如果婚后由雙方經營出售,所得收益能否作為夫妻共同財產分割?

  這里說的經營出售,是指婚后不斷地將房產賣出、買入,經過一系列的“炒房”操作,伴隨著房地產價格不斷上漲,該類型房產原來的價值變成了更高價值的一套或者數套房產。本律師認為,根據《婚姻法》司法解釋二 “婚姻關系存續期間,一方以個人財產投資取得的收益”屬于夫妻共同財產的規定,該類型房產產生的收益應當屬于夫妻共同財產。故可以將現在房產的價值扣除該類型房產原來的價值后,將收益部分作為夫妻共同財產分割。這就提醒我們,在將婚前房產用于非自住的投資用途時,另一方是完全有權利就投資收益主張權利的。

  我們分析以上②③④這三種情況,確定該類型房產增值部分的歸屬時,需要從該增值是基于原個人房產的自然增值還是基于夫妻共同經營行為所產生的增值來判斷,前者原則為個人所有,后者原則為共同所有。

  ⑤該類型房產,一方承諾結婚后即轉化為共同財產的,離婚時該房產能否作為夫妻共同財產分割?

  本律師認為,不管是一方口頭承諾還是書面承諾,該類型房產仍屬于其個人婚前財產,不能作為夫妻共同財產分割,除非雙方在公證處做了公證。《婚姻法解釋(三)》第六條規定:“婚前或者婚姻關系存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方,贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”因此,一方承諾把其婚前房產在結婚后即轉化為共同財產的,在房產沒有辦理房產變更登記之前,一方可以行使撤銷權。

  另,合同法第一百八十六條第二款規定:“具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同,不適用前款規定。”也即經過公證的贈與合同,是不可以撤銷贈與的。因此,如果該類型房產,一方承諾結婚后即轉化為共同財產,建議盡快去公證處做公證。公證以后,如果雙方離婚,該房產即可以作為夫妻共同財產分割。

  2、婚前全款購房,并登記在自己名下,婚后加上另一方名字,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:如果雙方沒有相反的約定,加名行為視為一方對另一方的贈與,該類型房產屬于夫妻共同財產,離婚時應當作為夫妻共同財產分割。

  實務難點突破:

  ①該類型房產加名之后,一方能不能行使撤銷權,撤銷贈與?

  本律師認為,《婚姻法司解釋(三)》第六條規定:“婚前或者婚姻關系存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方,贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”該規定其實已明確,贈與方在贈與房產變更登記之前可以撤銷贈與,但若贈與房產已經辦理變更登記則不能撤銷贈與。另,《物權法》第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”不動產證書是權利人享有該不動產的證明,房產證上已記載了被加名人為房產共同所有人,那么該房產便屬于雙方共同擁有。因此,該類型房產加名之后,不能行使撤銷權。

  ②該類型房產加名之后,離婚時,是不是兩個人對半分割?

  本律師認為要分情況。該類型房產加名后,雙方對該房產擁有共同所有權,在他們沒有分割之前是所有權人。如果雙方婚姻關系結束,意味著雙方沒有了共有基礎,財產就可以分割。共有分為兩種:一種是按份共有,一種是共同共有。如果是按份共有,因為雙方當初對房產所有權約定了具體的份額,而且該約定是雙方的真實意思表示,那么應按照雙方約定的份額分割房屋的所有權。如果是共同共有,很多法院往往會出現不一致的判決,有的法院直接以房產登記為依據,既然雙方約定了共有方式是共同共有,就視為等份共有,判決雙方平分;有的法院會根據財產的具體情況做出判決,比如會全面考慮購買該房產的資金來源、雙方結婚時間長短、夫妻對家庭所做貢獻的大小等因素,對婚前購房的配偶一方予以適當多分,避免出現顯失公平的情況。本律師認為后一種判法較為妥當,既能保證出資人的利益,也充分考慮了男女雙方的感情投入,合情合理,更能說服人心。

  3、婚前首付買房,并登記在自己名下,婚后共同還貸,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:根據《婚姻法解釋(三)》第十條的規定,夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。

  實務難點突破:

  ①婚前首付買房,并登記在自己名下,如果婚前還完貸款,離婚時,房產如何分割?

  該房產應當認定為房產登記一方的個人婚前財產,離婚時另一方無權分割該房產。如果另一方有證據證明其在婚前也參與了還貸,則本律師認為,還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,由產權登記一方根據雙方還貸的實際情況對另一方進行補償。

  ②該類型房產,如果離婚時雙方關于補償金額協商不成,取得產權的一方,如何給另一方補償,即補償的金額如何確定?

  實踐中,各個法院計算方法不一,得出的結果也不一致。為了便于大家理解這個實務難點,我團隊陳鑒豪律師寫了一篇文章,發表于本公眾號,請關注2018年9月3日原創文章——難倒98%的人:離婚案件房產增值部分究竟如何計算?在文章中,陳鑒豪律師結合其多年的婚姻家事實戰經驗,總結歸納了在司法實踐操作中四種常用的計算方式,想學習研究的朋友可以點擊查看。

  4、婚前雙方共同出資買房,但只登記在一方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:該類型房產,可以分三種不同情況:①另一方無法證明自己有出資。法院打官司講的是證據,所以如果沒有證據證明自己出資了,即使是確實出資的,比如給的是現金,如果對方不承認,其權益也是無法受到保障的,此種情況,往往會被法院認定為登記方的個人婚前財產;②另一方能夠證明其出資以及具體數額,并能證明系雙方婚前基于共同所有的目的(結婚為目的)而共同出資。此種情況即使是房屋產權證上只登記了夫妻一方名字,也應視為夫妻共同財產,在分割時按照夫妻共同財產的分割原則進行處理。③另一方能夠證明其出資及具體數額,并不能證明系雙方婚前基于共同所有的目的(結婚為目的)而共同出資。該種情況下,因為登記一方在婚前就獲得了該房屋的所有權,房產屬于產權證登記一方的婚前個人財產。非登記一方的出資則視為對登記一方的贈與或登記一方對非登記一方的個人債務。

  實務難點突破:

  ①該種類型房產,產權非登記一方如何證明其有出資?

  婚前雙方共同出資買房,但只登記在一方名下,此種情形在生活中經常出現。雙方共同出資買房,有的是共同支付全款,有的是共同支付首付款。一般情況下,男方為了表明愛意或者結婚意愿,往往愿意將房產登記在女方一人名下。一旦感情出現危機,對于產權非登記一方就比較不利。如果產權登記一方不承認非登記一方有出資或者是基于共同所有的目的而買房的情況下,非登記一方對此負有舉證的責任。因此,如果是婚前雙方共同出資買房,建議最好登記為雙方名字,如果確實要登記一方名字,則要保留好相關的出資憑證。如果是基于結婚為目的(共同所有為目的)共同出資買房,最后保留相關的書面憑證,比如簽訂書面協議,保留相關的聊天記錄等。

  ②另一方能夠證明其出資以及具體數額,并不能證明系雙方婚前基于共同所有的目的(結婚為目的)而共同出資,此種情況非登記一方的出資到底是按贈與還是按照債務處理?

  另一方能夠證明其出資以及具體數額,并不能證明系雙方婚前基于共同所有的目的(結婚為目的)而共同出資,此種情況非登記一方的出資法院到底是按照贈與還是按照登記一方對非登記一方的個人債務來處理,個人認為還是要探究當初兩個人共同出資買房時的原意。一般情況下,如果沒有證據證明非登記一方有明確的贈與意思表示,我認為按照債務處理比較合理,避免顯失公平。

  ③一方能夠證明其出資以及具體數額,并能證明系雙方婚前基于共同所有的目的(結婚為目的)而共同出資,房產視為夫妻共同財產。既然如此,是否意味著在實務中就是雙方平均分割呢?

  在司法實踐中,該種類型的房產處理方式會出現許多不同。有些法院會按照《物權法》第一百零四條“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有”的規定進行處理,如果出資額不同,會按照出資額占的份額處理;有的法院會參考雙方對房屋出資額大小、婚姻關系存續長短、雙方實際需要、照顧子女和女方權益等等因素,對房產進行分割,法院有比較大的自由裁量權。

  (二)婚前買房,且房產登記在雙方名下(3種情形)

  5、婚前雙方共同出資買房,并登記在雙方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:該類房產屬于雙方的共同財產。房產共有的方式有共同共有和按份共有兩種。夫妻財產的共有,有約定的從約定而按份共有,沒有約定的則是共同共有。婚前雙方購房時,因為沒有婚姻關系,此時房產登記管理部門一般會要求倆人就房產份額做出明確約定。因此,如果房產證上已經載明了倆人的房產份額,則該份額視為夫妻約定的按份共有份額,房產應按此比例進行分割。如果有的房產登記管理部門不做要求,房產證上沒有約定雙方的房產份額,則法院會按照共同共有進行分割。

  實務難點突破:

  該種類型房產,如果房產證上沒有約定雙方的房產份額,法院會按照共同共有處理,是否意味著就是兩個人均分?

  在司法實踐中,有的地方法院往往采取“一刀切”的處理方法,既然房產登記為共同共有,就判決為雙方均分。有些地方法院一般會考慮到雙方實際的出資比例大小、婚姻存續的時間長短、男女雙方是否有過錯等情形,酌情決定房產的分割比例,而不一定拘泥于夫妻共有財產即各半比例而進行處理。當然,此時出資多的一方就必須向法院提供能夠證明自己當時實際出資情況的證據。

  6、婚前一方全款出資買房,并登記在雙方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:雖然購房資金全部由一方承擔,但房產證辦理到雙方名下的事實表明,出資一方已與非出資一方就本來屬于自己的個人婚前房產作了特殊約定,因此,該套房產應屬于雙方的夫妻共同財產。如果房產證上已經載明了各自的房產份額,則雙方應按此份額分割房產。如果房產證上沒有載明各自的房產份額,則該房產應作為共同共有財產,法院會按照共同共有進行分割。

  實務難點突破:

  該種類型房產,如果房產證上沒有約定雙方的房產份額,法院會按照共同共有處理,是否意味著就是兩個人均分?

  由于房產證是表明房產所有人的最重要的證據,因此,若無足以推翻房產證記載的相反證據,一般情況下均應以房產證的記載確認房產的歸屬。同時,我國婚姻法第十九條規定:“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的,適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定,對雙方具有約束力。”

  基于此,雙方可以就婚前財產和婚后財產進行自由約定,一方在婚前出資并以雙方的名義購房的,由于此時房產證也會相應地辦理到雙方名下,故應視為雙方已將一方的婚前財產約定為夫妻共有財產,有些地方法院據此判決兩個人平分。這就提醒實際出資人在購房時,一定要對因此產生的法律后果有一個清醒的認識并可接受的情況下,才考慮加了上另一方的名字。有些法院會考慮出資情況,傾斜分割。

  比如,上海市高級人民法院《關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條規定:“夫妻一方婚前出資購置房屋,權利登記在雙方名下的,為夫妻雙方共同財產。如未約定按份共有,可認定共同共有,但在離婚分割該房產時,出資一方可適當多分。”具體多分多少,該意見沒有明確,法院根據個案情況有一定的自由裁量權。

  7、婚前一方首付買房,并登記在雙方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:雖然首付款由一方承擔,但房產登記在雙方名下,如果房產證沒有約定份額,該套房產應屬于雙方的夫妻共同財產,法院一般情況下以平分為原則分割房產,也有部分法院會考慮出資情況,對出資方適當多分。如果房產證上約定了份額,則雙方應按此份額分割房產。貸款一般情況下屬于雙方共同債務。

  實務難點突破:

  婚前一方首付或者全款買房,并登記在雙方名下,如果最終兩人分手了,沒有結婚,此時房產應該如何分割?

  此種情況,在實務中經常會出現以下三種不同的審判觀點:①從物權角度分析。不動產產權以不動產權薄為準,現房產證既然是雙方的名字,該房產即為雙方共有,在無約定份額的情況下,為共同共有,因此,雙方應該平分;②從彩禮角度分析。房屋之所以登記為戀愛雙方的名字,是出資方以結婚為目的一種贈與,具有彩禮的性質。《婚姻法解釋(二)》第十條規定,雙方未辦理結婚登記手續的,當事人請求返還按照習俗給付的彩禮的,人民法院應當予以支持。據此,法院應該判決彩禮返還,即房產歸出資方個人所有,無需支付任何房屋補償款;③從不動產登記的角度分析。房屋已經確定為男女雙方共有。雙方終止戀愛關系后分割共有財產,符合重大理由需要分割的情形。共有關系終止時,對共有財產的分割,有協議的按協議處理;沒有協議的,應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小,適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況,合理確定未出資方的份額,一般以10%到30%的份額為宜。

  (三)婚后買房,且房產登記在一人名下(2種情形)

  8、婚后使用夫妻共同財產買房,并登記在一人名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:婚后使用夫妻共同財產購房,不管房產證登記在哪一方名下,該房產理應屬于夫妻共同財產。離婚房產分割,法院會按照實際情況判決哪一方擁有房子,獲得房產的一方根據實際情況對另一方進行補償。

  實務難點突破:

  ①離婚時尚未取得房產證的房產如何分割?

  如果雙方可以協商一致,可以在離婚協議書約定房產的歸屬。如果不能就房產歸屬協商一致,而需要通過法院訴訟解決,則由于該套房屋尚未取得產權證,有些法院會按照《婚姻法解釋(二)》第二十一條的規定處理,即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后,有爭議的,可以另行向人民法院起訴。有些法院會直接告知當事人,房屋的所有權、使用權均不在本案處理,等取得完全所有權后另行處理。

  ②離婚時,如果雙方不能就房屋的價值和歸屬達成一致意見,法院一般按照哪些方式處理?

  Ⅰ、競價取得方式。即雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的,由出價高的一方取得所有權。出價高的一方取得所有權后,按照出價(如果有貸款,需要剔除貸款)補償一半給另一方。

  Ⅱ、作價補償方式。即一方主張房屋所有權的,由評估機構按市場價格對房屋作出評估,取得房屋所有權的一方應給予另一方相應補償。這是目前房產分割中法院常常采取的方式。

  Ⅲ、拍賣分割方式。即雙方均不主張房屋所有權的,根據當事人的申請拍賣房屋,就所得價款進行分割。這種方式在房產分割中比較少見。

  9、婚后完全使用婚前財產買房的,并登記在自己名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:《婚姻法解釋(一)》第十九條規定:“婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產,不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。”一方的婚前財產不會因為婚姻關系而轉化為夫妻共同財產。因此,婚后完全使用婚前財產買房,屬于一方婚前個人財產在形態上的轉化,其性質仍然是個人財產,因此,該類型房產屬于其個人財產。

  實務難點突破:

  婚后使用婚前財產買房,如何防止“被”變成為夫妻共同房產?

  使用婚前財產在婚后買房,是一種比較常見的現象,比如小房換大房,舊房換新房。很多人關心,婚后使用婚前財產買房,如何防止“被”變成為夫妻共同房產?

  首先,房產證要登記在自己名下,不能登記在雙方名下。因為如果房產證上登記雙方的名字,應視為出資一方對另一方的贈與,認定該房屋為夫妻雙方的共同財產。當然,如果愿意加上另一方名字,并知曉和接受加名的法律后果,那是另一回事,我們在下文討論,在此不再贅述。

  其次,使用婚前財產在婚后買房,要避免和其他婚后財產混同,并保留好相關的出資證據。如果購買房產的資金不是全部使用婚前財產的,或者即使是使用了全部婚前財產,但和婚后財產出現了混同導致分不清楚購買房產的資金來源的,均有可能被法院認定為夫妻共同財產。所以要謹記兩點:一是要做到全部購房資金來源于婚前財產;二是要專款專用,建議可以設立單獨賬戶,避免和婚后資金混同。

  (四)婚后買房,且房產登記在雙方名下(2種情形)

  10、婚后雙方買房,并登記在雙方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:婚后使用夫妻共同財產購房,不管房產證登記在一方名下,還是雙方名下,該房產都屬于夫妻共同財產。離婚房產分割,法官會按照實際情況判決房產歸誰。如果沒有貸款,獲得房產的一方根據房產的現價值的一半對另一方進行補償;如果有貸款,獲得房產的一方根據房產的現價值剔除未還清房貸后的一半對另一方進行補償,沒有還清的貸款由取得房產的一方繼續還貸。

  實務難點突破:

  ①房產證上載明的夫妻雙方的房產份額不均等,離婚時如何分割該房產?

  婚后雙方買房,一般情況都登記為共同共有,此時房產分割一般以平分為原則。如果登記為按份共有,且房產證上載明的雙方的份額不均等,該房屋應按照房產證上載明的份額分割,而不應均分。理由如下:首先,夫妻財產制分為法定財產制和約定財產制。在雙方有約定的情況下,優先適用的是約定財產制而不是法定財產制。其次,房產證上載明的房產份額是房產登記機關依據夫妻雙方書面材料進行辦理的,雙方對該房屋這一夫妻特定的財產已經有了事先的書面約定。因為如果沒有書面約定,房產登記機關是不可能注明房產份額的。因此,在這種情況下房產自然按照雙方的約定處理。這就提醒我們:婚后買房今后如果要雙方平分,要么注明為共同共有,要么注明各自占50%的房產份額。

  ②離婚時,扶養子女的一方或無過錯的一方可否優先取得房產所有權?

  法院判決房產歸誰所有時,一般需要考慮以下幾方面因素:①考慮雙方的住房情況。一般情況下應照顧無處居住的一方;②考慮照顧撫養子女的一方。為確保孩子健康成長有一個穩定的居住環境,將房屋的所有權判給撫養孩子的一方,合情合理;③照顧無過錯的一方。一方有婚外情、家暴等婚姻法規定的重大過錯,在判決房產歸屬時,往往會考慮無過錯方。

  11、婚后一方以婚前財產買房,并登記在雙方名下,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:此種情況,離婚時,房產應當作為夫妻共同財產分割。前已述及,婚后一方以婚前財產買房,如果房屋登記在一方名下,應當認定房產為一方的個人財產,離婚時另一方無權要求分割;但是,如果房產證上登記雙方的名字,應視為出資一方對另一方的贈與,該房屋應認定為夫妻雙方的共同財產。

  實務難點突破:

  公民對個人的財產權益具有處分權,比如,雙方可以通過約定,將一方擁有的房產贈與另一方。變更房屋登記,在房產證上加署配偶的名字,就是一種常見的贈與方式。只要公民個人理解“加名”的法律后果并愿意承擔,夫妻雙方可攜帶相關證件,到房屋登記管理部門辦理變更登記手續。如果雙方沒有對房屋的份額做出特別的約定,而只是簡單地加上另一方的名字,則應認定房產歸夫妻雙方共同所有。在共同共有的情況下,有些法院會判決兩個人均分;有些法院會考慮出資來源、雙方對房產的貢獻、婚姻關系存續期間的長短、雙方是否有重大過錯等綜合性因素進行傾向性判決,此時法院有一定的自由裁量權。因此,本律師建議,此種類型的房產,出資一方愿意在房產上加上另一方名字,為了避免將來發生糾紛,還是將雙方各自擁有的房產份額在房產證上注明為宜。

  三、戀愛或同居期間購房在雙方分手時的處理方法和實務難點突破

  為了便于大家理解,我把戀愛或同居期間購房的不同情形共分為五類,逐一給大家解析:

  1、一方出資,房屋產權只登記在出資方一人名下,雙方分手時,房產如何分割?

  律師解答:如果雙方沒有相反的約定,該房產應當認定為出資方即房產登記一方的個人財產,分手時另一方無權分割該房產。

  實務難點突破:有朋友經常會問到以下幾種情形如何處理的問題:

  ①如果另一方沒有出資購房,但出資裝修了,該類型房產能否作為共同財產分割?

  本律師認為,該類型房產不能作為共同財產分割,依然屬于出資方的個人財產。因為另一方出資裝修的行為,是對該不動產的添附行為,根據民法和物權法的相關規定,添附行為不會導致不動產的所有權性質發生改變。因此,該類型房產不能作為共同財產分割。如果最終雙方分手,由于存在另一方出資裝修的事實,房產登記一方作為受益人,沒有法律根據取得利益,而出資裝修一方受到損失,且兩者具有因果關系,故房產登記一方取得的利益構成不當得利。因此,房產登記一方應當把裝修款返還給出資裝修一方。

  ②該類型房產,如果雙方書面協議約定房產歸雙方所有或者非出資方所有,雙方分手時,房產能否按照約定分割?

  本律師認為,該類型房產不能按照雙方約定進行分割,房產登記一方可以行使任意撤銷權,撤銷協議中的約定。《婚姻法解釋(三)》第六條規定:“婚前或婚姻關系存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方,一方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”

  《合同法》第一百八十六條規定:“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同,不適用前款規定。”因此,根據《合同法》第一百八十六條的規定,除了具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同不能任意撤銷外,贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。所以,只要房產沒有變更登記過戶,房產登記一方都可以撤銷協議中的約定。

  2、一方出資,房屋產權登記在另一方名下,雙方分手時,房產如何分割?

  律師解答:在司法實踐中,此類糾紛會著重考察雙方是戀愛買房還是同居購房及購房的目的。一般情況下,此類房產的處理分為以下幾種情形:

  ①如果雙方沒有結婚的目的,僅屬于戀愛型購房,那一方出資給另一方購房的行為只能算是普通的債權債務關系。戀愛關系終止時,出資方可要求另一方退還支付的全部購房款;

  ②如果雙方是以結婚為目的戀愛或者同居,且一方出資買房并登記在另一方名下屬于其真實意思表示,沒有違反法律法規的強制性規定,應認定為合法有效的贈與行為(有些法院認為屬于彩禮)。該贈與行為是附解除條件的民事行為,即將雙方不結婚作為贈與行為失去法律效力的依據。如果雙方分手,導致無法結婚,贈與行為就失去了法律效力,出資方有權要求對方返還全部購房款(備注:大部分法院支持返還全部購房款,個別法院還支持返還房產);

  ③如果兩人未辦理結婚手續,但長期共同生活,有些法院會認為,雙方之間的財物狀況通常會混同,在同居期間購得的房產也屬于雙方的共同財產,按共同共有的規則處理;有的法院則認為,同居畢竟不是夫妻關系,缺乏共同共有的法律基礎,應當按照按份共有的規則處理。

  實務難點突破:

  如果一方出資購房,盡管房屋產權登記在另一方,但雙方簽訂有書面協議約定房產屬于出資方個人所有,該類型房產如何分割?

  本律師認為,該類型房產屬于出資方的個人財產。《物權法》以登記作為不動產物權變動的法定公示要件,賦予登記以公信力,旨在明晰物權歸屬,保護交易安全和交易秩序,提高交易效率。但實踐中,由于法律的例外規定、當事人的真實意思保留等原因,存在大量欠缺登記外觀形式,但依法依理應當給予法律保護的事實物權。

  《物權法》第二十八條至第三十條亦有類似的規定。在日常生活領域,存在大量由一方簽訂購房合同,而將房屋產權登記在另一方名下的情形,但實際上雙方之間有另行約定,此種約定充分體現了雙方的真實意愿,系雙方意思自治的結果,應當受到法律的尊重和保護。因此,如果一方出資購房,盡管房屋產權登記在另一方,但雙方簽訂有書面協議約定房產屬于出資方個人所有,從而排除了登記方的房屋所有權,該約定合法有效,如果出資方提起所有權確認之訴,對其要求房屋產權歸其所有的訴請,法院應當予以支持。

  3、一方出資,房屋產權登記在雙方名下,雙方分手時,房產如何分割?

  律師解答:如果戀愛或者同居期間,一方出資,房屋產權登記在雙方名下,從我國不動產物權以登記為準的角度分析,則雙方在該房屋所有權上就是共有關系,房產屬于雙方共有。由于兩人尚未結婚,不構成婚姻家庭關系,根據《物權法》第一百零三條的規定:“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共有。”因此,在兩人事先沒有約定房子是共同共有還是按份共有的情況下,應當屬于按份共有。

  當雙方分手即共有關系終止時,對共有財產的分割,一般法院按照以下兩方面考慮:

  一是如果雙方有協議的,首先按協議處理;

  二是如果雙方沒有協議的,在房產的具體分割上,應根據雙方對取得房產貢獻的大小,主要是出資額來決定各自份額,同時適當考慮照顧共有人生產、生活的實際需要等情況,確定房屋的產權歸屬為一方所有,并由取得產權的一方給予對方相應的補償金。補償金額的多少,法院有一定的自由裁量權,各地法院在判決中可能有所偏差。

  上海市高級人民法院《關于審理分家析產案件若干問題的意見》第五條規定:“戀愛期間共同購房一方未出資但產權登記為兩人共有,析產分割的處理:從不動產登記的角度分析,房屋已經確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關系后分割共有財產符合重大理由需要分割的情形。共有關系終止時,對共有財產的分割,有協議的按協議處理;沒有協議的,應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小,適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況,合理確定未出資方的份額般以10%~30%的份額為宜。”

  實務難點突破:

  既然房產登記在雙方名下,能否認為是出資方將房產的一半贈與另一方?

  現實生活中,戀人在戀愛期間,為了增進感情,相互贈送禮物是很正常的現象。而為了結婚,一方出資購房登記在對方名下或者雙方名下,現實生活中也不少見。

  《合同法》第一百八十六條規定,贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。如果贈與的是動產,把動產交付于受贈人占有即權利轉移完成,不能主張撤銷;而房產屬于不動產,如果出資人即受贈人經依法登記,把房產登記為兩個人名字,即發生物權轉移的法律后果,亦不可再主張撤銷。所以,很多人于是認為,非出資方應該取得一半的產權份額或者補償。其實此觀點是不合適的,因為:

  其一,對于絕大多數人而言,買房花費巨大,甚至需要借貸。在戀愛或者同居期間一方出資買房,將房屋產權登記在雙方名下,其真實意思是以結婚共同生活為目的,所以一方愿意將房屋產權登記在雙方名下,決不是把房產的一半贈與給另一方。現雙方分手,出資方贈與的目的落空,在此情況下,不宜認定為出資方將房產的一半贈與給另一方;

  其二,前已述及,戀愛同居關系不屬于家庭關系,所以房產應當屬于按份共有。《物權法》第一百零四條規定:“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。”如果按照該條規定,出資方是完全出資,而另一方沒有出資,是不是意味著非出資方無權分割房產呢?如果這樣,就無疑等于否認非出資方享有的物權,就走向了另一個極端,是有違公平公正的;但若均等分割,對于全部出資一方也不公平。因此,在具體分割時,法院一般會重點考慮雙方的出資額,傾斜照顧出資方的利益而確定各自的份額,并適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況,確定房屋的所有權歸屬為一方所有,并由一方給予對方適當的補償。

  4、雙方出資,房屋產權登記在一方名下,雙方分手時,房產如何分割?

  律師解答:戀愛或者同居期間,雙方出資,房產證上寫了一方的名字,分手時房產如何分割,因為案由不同,或者法院不同,可能判決結果有所不同。一般來講,此類房產的處理方法分為以下幾種情況:①如果雙方有協議,一般是按照協議的約定分割;②如果雙方沒有協議,法院可能會按照雙方共有處理,也可能會認定為另一方的出資為借款,甚至可能按照婚約或者附條件的贈與的規則處理。

  實務難點突破:

  此類房屋的處理方法不盡相同,法院考慮的因素到底有哪些?作為出資方,如何選擇合適的案由維護自己的合法權益?

  法院對于此類房屋的所有權歸屬的處理不盡相同,考慮的因素主要有:①看看雙方是否有協議。如果雙方有協議,一般法院會按照協議約定處理。比如:約定一方出資方為借款,如果雙方分手后,另一方就可以取得房產所有人,但同時要返還該筆借款;約定房產為雙方共同共有或者按份共有,如果雙方分手后,法院會按照共有的規則處理;②如果雙方沒有協議,此時看原告方以什么案由起訴。如果以婚約財產糾紛或者借款合同糾紛的案由起訴,法院一般會判決登記方向非登記方返還出資,但非出資方對房屋的增值部分不享有權益;如果以共有物分割糾紛或者同居析產糾紛的案由起訴,法院一般會判決房產歸登記方所有,同時給予非登記方一定的補償,非登記方一般對房屋的增值部分享有權益。

  作為出資方,如何選擇合適的案由維護自己的合法權益,本律師認為:①要遵循客觀事實。比如雙方已經有協議約定,此時一般要遵循協議的原意選擇案由,約定是借款,就以借款合同糾紛案由起訴;約定是共有,就以共有物分割糾紛案由起訴;②結合案情,選擇最有利于自己的案由。比如,購房時,雙方都有共同所有或者按份所有的意思表示,此時如果有證據,我們在選擇案由時,應當選擇共有物分割糾紛或者同居析產糾紛的案由起訴,而非婚約財產糾紛。因為婚姻財產糾紛,非出資方對房屋的增值部分不享有權益,在如今房價不斷上漲的情況下,尤其是北上廣深等發達地區,主張和不主張房產增值部分的權益,補償的結果可能非常懸殊。此時,選擇就顯得非常重要。因此,我反復強調,復雜的婚姻家事財產糾紛案件,建議廣大朋友選擇委托專業律師處理。

  5、雙方出資,房屋產權登記在雙方名下,分手時,房產如何分割?

  律師解答:該類型房產應該屬于雙方共有,法院對于此類房屋的所有權歸屬并無爭議,審理重點在于如何確定雙方之間的共有份額。如果雙方有協議,一般按照協議的約定處理;如果雙方無協議,一般會按照雙方出資額的多少來確定各自的份額。

  實務難點突破:

  雙方戀愛或同居期間共同出資買房,產權登記在雙方名下,分手后都想自己取得房屋的產權,該如何處理?

  這里需要解決兩個問題:一是確定雙方份額的問題;二是房屋產權判決歸誰,由誰給誰補償的問題。

  首先如何確定雙方份額的問題:

  ①如果雙方有協議約定份額,或者雙方在房屋產權證登記了份額,那就按照該份額分割;

  ②如果雙方在房屋產權上登記為共同所有,則法院處理的結果會出現不同。有法院認為:“雙方在戀愛期間購買涉案房屋并登記在雙方名下,且明確登記雙方占有份額性質為共同共有,具有共同出資購房的共同擁有的意思表示。雙方對財產的出資責任、所有權比例等并無明確約定,均是基于共同取得、共同占有和使用的目的,屬于共同共有。雙方出資不對等的情況,應當視為雙方在出資購買房產時出資多的一方向出資少的一方的贈與,在析產處理上應當認定為各方占有房屋50%權益。”【案號:(2013)穗中法民五終字第2505號,審理法院:廣東省廣州市中級人民法院】

  有法院認為:“雙方當事人在戀愛同居期間共同出資購置房屋的,在分割房屋時既不能按照夫妻共同財產進行平均分割,亦不能僅憑房產證確定的共同共有性質等額均分,而應根據共有人對共有財產的實際出資情況進行分配。”【案號:(2011)湛中法民一終字第199號,審理法院:廣東省湛江市中級人民法院】

  ③如果雙方在房產登記時沒有約定房屋共有性質的,應認定為按份共有。因為根據《物權法》規定,共有人對共有的不動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共有,此時雙方一般按照出資額比例享有份額。

  其次是房屋產權判決歸誰,由誰給誰補償的問題:①一般法院會考慮誰出資比例高、有無實際履行支付補償款的能力、房屋現在誰居住、有貸款誰償還等情況綜合判決房屋的歸屬;②一般是由取得房屋產權的一方補償另一方。確定補償款的數額首先看看雙方是否能夠協商一致,可以協商則按照雙方認可的金額補償;如果達不成一致意見,如果雙方同意競價,亦可以通過競價取得房屋產權,由出價高者取得產權,按照出價確定最終補償款補償對方;如果達不成一致意見,又不同意競價,則由評估機構進行評估,按照評估價計算取得房產者補償另一方的折價款。

  四、繼承或受贈的房產在雙方離婚時的處理方法和實務難點突破

  為了便于大家理解,我把繼承或受贈房產的不同情形共分為四類,結合真實案例,逐一給大家解析:

  1、對于一方婚后受贈的房產,離婚時,房產如何分割?

  律師解答:除非有贈與聲明或協議明確說明了只歸受贈人一方個人所有,否則,一方婚后受贈的房產屬于雙方的夫妻共同財產,離婚時,應當按照夫妻共同財產分割。

  實務難點突破:

  婚后受贈的房產,什么情況下屬于個人財產,什么情況下屬于夫妻共同財產,能不能舉例說明?

  首先我們來看看法律規定。

  《婚姻法》對于婚姻關系存續期間贈與所得財產的認定主要見于第十七條和第十八條。

  根據《婚姻法》第十七條第四項的規定,夫妻在婚姻關系存續期間繼承或贈與所得的財產,除本法第十八條第三項規定的之外,歸夫妻共同所有。根據《婚姻法》第十八條第三項的規定,遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產,為夫妻一方的財產。

  根據以上法律規定,具體而言,對于婚姻關系存續期間一方受贈的房產,只有在贈與人明確表示房產歸受贈人一方所有的情況下,該房產才屬于受贈人一方的個人財產,否則應視為夫妻共同財產。當然,需要特別強調的是,一方婚前和離婚后受贈的房產如果沒有特別約定,均屬于該方的個人財產。

  我們來看一個案例。

  李某的伯伯是印尼華僑,2010年回國省親,分別在李某老家縣城購買了兩套房產。其中一套說給李某兩夫妻婚后居住,李某當年即把房產過戶在自己一人名下(下稱“第一套房產”)。另一套李某的伯伯準備將來歸國養老時自己居住(下稱“第二套房產”)。

  后來李某的伯伯決定不再回國定居了。

  2015年,他從國外寄回了領事館認證的贈與聲明,決定把自己準備將來歸國養老的那套房產贈送給侄子李某一人。

  在當年,李某便將該套房過戶到了自己名下。

  再后來,李某和妻子感情破裂決定離婚,在以上兩套房的分割問題上兩人發生了糾紛。

  那么這兩套房是否應作為夫妻共同財產進行分割呢?

  本律師認為:第一套房產應作為夫妻共同財產分割,第二套房產則屬于李某個人財產。首先,第一套房產李某的伯伯沒有明確表示只贈與給李某一人,在贈與人意思表示不明確的情況下,應當適用《婚姻法》第十七條第四項的規定,認定該房產屬于李某夫妻的共同財產,而不能因為房產證登記在李某名下,就認定該套房產是李某的個人財產。其次,第二套房產李某的伯伯在贈與聲明中明確載明的受贈人是李某個人,而非李某夫妻,應以贈與聲明中的受贈人作為房產的權利人,即該套房產是李某的個人財產,不應當作為夫妻共同財產予以分割。

  婚后父母出資給子女買房,到底是對夫妻雙方的贈與,還是對自己子女一方的贈與?

  根據《婚姻法》第十七條和第十八條的規定,只有在贈與人明確表示房產歸受贈人一方所有的情況下,該房產才屬于該方的個人財產,否則應視為夫妻共同財產。那么,婚后父母出資給子女買房,如果沒有贈與聲明或協議明確說明了房產只歸自己子女一方個人所有的情況下,房產是否就應屬于雙方的夫妻共同財產呢?

  在司法實踐中,法院是否一律認定為雙方的夫妻共同財產呢?

  當然不是。

  我們先來看看法律規定。

  針對父母出資給子女買房的不同情形,我國《婚姻法》分別制定了以下兩條婚姻法解釋。

  《婚姻法解釋(二)》第二十二條第二款規定:“當事人結婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。”

  《婚姻法解釋(三)》第七條第一款規定:“ 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。”

  那么問題來啦。

  當事人結婚后,父母出資為子女購房,如果根據《婚姻法解釋(二)》第二十二條的規定,在沒有明確表示該出資是贈與給自己子女的情況下,該出資算是對夫妻雙方的贈與;而如果根據《婚姻法解釋(三)》第七條,該出資則認定為對自己子女的贈與,出資購買的不動產也應認定為自己子女的個人財產。

  兩個截然不同的司法解釋,導致各位吃瓜群眾,甚至有些法律人士也摸不著頭腦,不知到底應該適用哪一條法律規定?

  本律師認為,對于婚后父母出資購房的情況,盡管《婚姻法解釋(二)》和《婚姻法解釋(三)》規定不一致,但并不矛盾。在司法實踐中,要判斷婚后父母出資購買的房產到底適用哪一條款,是共同財產還是個人財產,關鍵在兩個區分點:一是房產是不是登記在出資一方父母的子女名下,另一個就是要看是不是“全額出資”。如果是婚后一方父母部分出資,盡管房產登記在自己子女名下,一般推定該出資屬于對夫妻雙方的贈與,即應當適用《婚姻法解釋(二)》第二十二條,該房產屬于夫妻共同財產;如果是婚后一方父母全額出資,并且房產登記在自己子女名下,一般視為只對自己子女一方的贈與,即應當適用《婚姻法解釋(三)》第七條,該房產應認定為自己子女的個人財產。

  ③婚姻存續期間,給未成年子女買房,離婚時,是否可以作為夫妻共同財產進行分割?

  婚姻存續期間,因為限購等各種原因,以未成年子女名義購買的房屋,房產登記在未成年子女名下,該房產的所有權人是該未成年子女,該房產應該視為父母對未成年子女的贈與。因此,該房屋不屬于夫妻倆婚姻存續期間內的共同財產,如果離婚,該房產也不能作為夫妻共同財產進行分割,只有取得孩子撫養權的一方可擁有該房產的使用權和管理權。

  另外,一旦父母為未成年子女買房后,父母無權隨意處置未成年人名下的房產。這里所說的“處置”,既包括買賣,也包括將未成年人的房產進行抵押貸款等其他形式進行處理。如果父母想處置未成年人的房產,除非是基于保護未成年人自身的利益需要而進行,比如將獲得的款項用于孩子的出國留學、重大疾病治療等事項,否則父母無權處理。

  2、一方婚后按照遺囑繼承的房產,離婚時,該房產是否作為夫妻共同財產分割?

  律師解答:對于婚后按照遺囑繼承所得的房產,應考慮遺囑的內容,如果遺囑中指定了房產只歸繼承人中的一方個人所有的,則該房產屬于該方的個人財產,不能作為夫妻共同財產分割。換言之,只有在婚后獲得且系非遺囑繼承確定只歸一方所有的繼承財產,才能認定為夫妻共同財產。

  實務難點突破:

  婚后,通過什么方式繼承自己父母的房產,才能避免“被”變成夫妻共同財產?

  我們來看看相關法律規定。

  《婚姻法》第十七條第四項規定,夫妻關系存續期間,繼承或贈與所得的財產歸夫妻共同所有,但本法第十八條第三項規定的除外。

  《婚姻法》第十八條第三項規定,遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產為夫妻一方的財產。

  《物權法》第二十九規定,因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

  因此,婚后為了避免自己繼承父母的房產最后變成夫妻共同房產,唯一的方式是,及早通過設立遺囑,讓父母將他們的房產指定自己一人繼承,這樣,才不至于出現在離婚時自己繼承的房產被作為夫妻共同財產分割的結果。

  另外,提醒各位父母,如果要設立遺囑把房產歸自己子女一人繼承,建議盡量去公證處做公證遺囑,這樣可以把風險降到最低。如果確實需要自書遺囑,那一定要注意不能通過打印的方式設立遺囑,而是要全部手寫遺囑。另外,特別要注意,如果遺囑中僅僅是泛泛的寫明房產由自己子女繼承,那還是有爭議的。所以,建議在遺囑中明確有這樣的排他性表述:“由某某某一人繼承,與其妻子(或丈夫)無關;或由某某某一人繼承,作為某某某的個人財產。”

  3、一方婚后按照法定繼承所得的房產,離婚時,該房產是否作為夫妻共同財產分割?

  律師解答:一方婚后按照法定繼承所得的房產,由于被繼承人沒有留下遺囑明確指定遺產繼承人,故在這種情況下,一方在婚后繼承的房產,屬于夫妻共同財產,離婚時,該房產應當作為夫妻共同財產分割。

  實務難點突破:

  ①凡是一方婚后按照法定繼承所得的房產,是否都可以在離婚訴訟中直接請求按照夫妻共同財產進行分割?

  不一定。《婚姻法解釋(三)》第十五條規定: “婚姻關系存續期間,夫妻一方作為繼承人依法可以繼承的遺產,在繼承人之間尚未實際分割,起訴離婚時另一方請求分割的,人民法院應當告知當事人在繼承人之間實際分割遺產后另行起訴。”因此,若該遺產有其他法定繼承人的,在遺產尚未實際分割之前,不能在離婚訴訟中直接請求分割。此時的房產涉及到兩個法律關系,即財產繼承的法律關系和財產夫妻共有的法律關系。這兩個法律關系必須通過房產的兩次分割才能解決。

  在離婚訴訟中,夫妻共同財產的分割,只能以已確定的夫妻共同財產為準。在確定夫妻共同財產的過程中,如果涉及到一方是否應在離婚訴訟之外的繼承關系中分得遺產的問題,則由于該問題不屬于離婚訴訟的標的范圍,故不可能在離婚訴訟中用列第三人的方法來解決。如果離婚訴訟已經開始,則需要離婚訴訟中的一方在離婚訴訟審結之前,另行提起一個繼承之訴。

  此種情況下,由于離婚訴訟必須以該繼承遺產之訴的審理結果為依據,故法院會裁定中止離婚訴訟。當然,根據具體案情,如果法院認為沒有必要就全案中止訴訟,也會就財產分割以外的、事實已經清楚的離婚訴訟請求部分先行判決,這樣做也是比較適宜的。并且,即使是一方婚后按照法定繼承所得的房產,雖然被法院認定為夫妻共同財產,但如果房屋所有權證上仍是被繼承人的名字,在沒有辦理過戶或者進行物權確權之訴的情況下,法院也不會在離婚訴訟中分割。

  ②夫妻一方放棄繼承權的法律效力如何?是否侵犯了另一方的財產權?

  在離婚訴訟案件中,我們團隊經常會遇到在處理夫妻共同房產時,一方放棄繼承其父母包括房產在內的遺產,導致另一方離婚時少分財產。

  那么,夫妻一方放棄繼承權的行為是否有效?是否侵犯了另一方的財產權?

  在司法實踐中,大多數法院認為,夫妻一方放棄繼承權的行為有效,不侵犯夫妻另一方的財產權。因為:根據《繼承法》的規定,繼承人有權在繼承開始后,遺產分割前放棄繼承。繼承權是一種特殊的財產權,它與一般財產權不同的是,繼承權與繼承人的人身有密不可分的聯系,具有明顯的人身屬性。放棄繼承權只是對自己權利的處分,與配偶無關,配偶無權干涉。另外,配偶也沒有繼承對方父母遺產的權利,因為配偶并不屬于法定繼承人的范疇,因此在法律上配偶也不享有對此財產的請求權。沒有財產請求權,自然也就談不上一方放棄繼承權是對另一方權益的侵害。夫妻一方放棄遺產繼承權,是依法處分個人財產權利,無須征得配偶及他人許可。

  大多數法院認為夫妻一方放棄繼承權的行為有效且不侵犯另一方的財產權,本律師認為,這種觀點和做法是比較“操蛋”的,也會導致實質上的不公平。正確的做法是,夫或妻一方放棄繼承權的行為,是否影響另一方的權利和利益,其行為效力如何判定,不能搞“一刀切”,而應該視情況認定。理由如下:

  其一,我國相當多的家庭屬于獨生子女家庭。隨著我國“老齡化”越來越嚴重,夫妻兩人同時需要贍養四個以上老人將成為現實。在廣大農村地區,因為丈夫出外務工,妻子對公婆盡了相當多的贍養義務,某種程度上比兒子對父母所盡的贍養義務更多。但《繼承法》第十二條卻只規定了喪偶兒媳對公、婆,喪偶女婿對岳父、岳母,盡了主要贍養義務的,才能作為第一順序繼承人。在此情況下,一旦夫妻一方放棄繼承權,就完全可能導致另一方離婚時“被凈身出戶”,這顯然是不公平的。

  其二,《婚姻法》第十七條、第十八條規定,除遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產外,夫妻在婚姻關系存續期間,通過繼承或贈與所得財產,歸夫妻共同所有。對上述法律規定的理解,并無太大爭議。但很多人將繼承權與財產所有權完全割裂開來。他們認為,繼承權實際上是以民事權利為內容的一項權利資格,把這種權利資格歸屬為取得財產的一種期待權,并非實際財產所有權。筆者認為,這一觀點是片面的,也是有悖于法律規定的。根據《繼承法》第二條的規定,繼承從被繼承人死亡時開始。

  根據《物權法》第二十九的規定,從被繼承人死亡時繼承人就依法已經取得了物權即所有權。因此,從法律意義上說,被繼承人死亡的時間就是繼承權轉化為夫妻共同財產的時間。繼承期待權因繼承法律事實發生,即轉化為夫妻既得財產共有權,夫妻享有平等的處理權。繼承權實際取得后,繼承人做出放棄繼承權的決定,其行為是對財產的處分行為,實質上屬于對繼承所得夫妻共有財產的處分行為。因此,單方放棄行為實際構成了對夫妻另一方財產權的侵害。依照《民法通則》、《婚姻法》及其司法解釋的有關規定,在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般應認定無效。

  4、一方婚前繼承的房產,離婚時,是否作為夫妻共同財產分割?

  律師解答:一方婚前繼承的房產,該房產屬于該方的個人財產,不能作為夫妻共同財產分割。

  實務難點突破:

  一方婚前繼承的房產,但辦理變更登記過戶手續的時間是在結婚以后,該房產是不是屬于夫妻共同財產?

  為了便于大家理解,我們來看一個真實案例。

  李某生和陳某英是大學同學,戀愛多年后,在2015年國慶節在廣州某五星級酒店舉辦了盛大的婚禮。然而,天有不測風云,就在倆人準備在當年元旦辦理結婚登記的前幾天,李某生的父母因遭遇車禍不幸雙雙遇難,因為事發突然,李某生父母生前并沒有立下遺囑。作為其父母的唯一法定繼承人,李某生繼承了父母的全部遺產,其中包括廣州的一套別墅。倆人處理完李某生父母的后事以后,還是領取了結婚證。并且,廣州的別墅直到2017年才去房管局改名登記到李某生名下,2018年,因為李某生婚內出軌,陳某英提出離婚。

  陳某英認為倆人在李某生父母過世時,雙方已經舉辦了結婚儀式,故要求分得李某生父母遺留下的那套別墅,但李某生認為該套別墅是其個人財產,不是夫妻共同財產。問:李某生繼承這套別墅是否應作為夫妻共同財產分割?

  本律師觀點:

  首先,李某生是在其和陳某英登記結婚前繼承的父母所有遺產,包括這套別墅應當屬于李某生的個人婚前財產,不應作為夫妻共同財產分割。雖然雙方在李某生的父母去世時倆人已經舉辦了結婚儀式,但是,我國不承認“儀式婚”,而由于此時雙方并未領取結婚證,因此,倆人的婚姻關系的效力應當從領取結婚證開始計算,而不是從舉辦結婚儀式之日起算;

  其次,《繼承法》第二條規定,繼承從被繼承人死亡時開始。《物權法》第二十九規定,因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因此,李某生繼承其父母遺產而取得的物權,從其父母死亡那個時間點即發生法律效力。即使是該房產改名是在雙方領取結婚證以后,但不影響李某生取得其父母所有遺產屬于其個人婚前財產的性質,因此該套別墅不屬于夫妻共同財產,陳某英的主張是得不到支持的。

  這里需要強調的是,婚姻存續期間繼承的遺產,它指的是從雙方結婚登記時起,至雙方婚姻關系依法解除或因一方死亡而自然終止所經歷的期間,既包括雙方領取結婚證后的期間,也包括雙方感情不和分居期間,還包括向法院起訴但尚未判決離婚的期間及已判決離婚但判決尚未生效的期間。

  五、借他人名義購房在雙方離婚時的處理方法和實務難點突破

  為了便于大家理解,我把借名買房的不同情形共分為三類,逐一給大家解析:

  1、借他人名義購房,房產登記在一方父母名下,雙方離婚時,房產可否作為夫妻共同財產分割?

  律師解答:

  如果不能舉證證明雙方和一方父母有借名買房之合意(比如借名買房協議等證據),則房產很難作為夫妻共同財產分割。首先,由于房產登記在一方父母名下,如果在另一方及其父母均不承認房產屬于“借父母之名購房”的情況下,法院通常不會將房產作為夫妻共同財產予以處理。其次,即使是各方均承認或者有證據證明借名買房的事實,由于房產不是登記在夫妻雙方名下,房產涉及到案外人,一般法院也不會在離婚案件中進行處理,而是建議另案解決。當然,在此情況下,另案主張借名買房的訴請,一般會得到法院支持。最后,如果不能舉證證明“借父母之名購房”的事實,即使是夫妻倆出資為父母購買房產,由于在出資時約定不明,法院一般會認定該出資款項為夫妻雙方對老人的贈與。

  實務難點突破:

  夫妻雙方借一方父母之名購買房產,到底要怎么證明是“借名買房”之事實,如果確實無法證明,出資款到底是贈與還是借款?

  要證明借父母之名買房之事實,本律師建議最好還是提供當初“借名買房”的相關書面協議。另外,如果是基于家人的原因而礙于情面不好簽訂書面協議,也可以提供各方的短信、微信聊天記錄或者電話錄音,還可以在轉賬記錄中做類似于“借名買房”等字眼的備注,以證明借父母之名買房的事實。借父母之外的其他人之名義購買房產,也可參考此方法保留證據。

  如果證明不了借父母之名買房的事實,出資款到底是贈與還是借款,法院一般會參照《婚姻法解釋(二)》第二十二條第二款關于“當事人結婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外”的規定,本著對等原則,認定出資款項為夫妻雙方對老人的贈與。因此,如果確實是夫妻雙方借錢給父母買房,本律師建議寫借款協議證明該事實為妥。

  2、借他人名義購房,房產登記在自己子女名下,雙方離婚時,房產可否作為夫妻共同財產分割?

  律師解答:

  這要分兩種情況:

  如果借用的是成年子女的名義購買房產,處理的方法和上文提及的借父母之名買房的處理方法類似,在此不再贅述。

  如果借用的是未成年子女的名義購買房產,由于房產登記在未成年子女的名下,因此,房產應認定為子女的個人財產,不應作為夫妻共同財產分割。雖然購房出資來源于夫妻雙方,但由于購房人和產權人都是未成年子女,故購房款應視為父母對未成年子女的贈與。在房產已經登記在未成年子女名下,贈與已經完成的情況下,非因法定事由,不得撤銷。因此,在離婚訴訟中,夫妻雙方要求對房產進行分割的,法院一般不予支持。

  實務難點突破:

  如果借未成年子女的名義買房,如何在離婚后取得對房屋的居住權和管理權?離婚后,如果發現另一方侵犯未成年子女的財產利益,怎么維權?

  離婚后要取得對房屋的居住權和管理權,就要在離婚訴訟中爭取到未成年子女的撫養權。一旦取得未成年子女的撫養權,就可以實際取得房屋的居住權,并替孩子管理該房產。當然,除非為了未成年子女的利益,否則,不得處理登記在未成年子女名下的房產。

  建設部《房屋登記辦法》第十四條規定:“未成年人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的,應當提交證明監護人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證。”

  夫妻離婚后,雖然未成年子女由其中一方撫養,但是在法律上并未剝奪另一方的監護權,因此在處置未成年子女的財產時仍需父母雙方同意。雙方必須提交為保護被監護人利益而處分房屋的公證申明書后,并由雙方簽字確認,房產登記部門才會準予辦理房產交易過戶手續。另外,《中華人民共和國民法通則》第十八條規定:“監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。”所以,離婚后,如果一方今后發現另一方擅自處分房產等行為損害了被監護子女的利益時,可以向法院起訴,確認另一方監護人侵犯未成年子女財產利益的行為無效。

  本律師不建議以未成年子女的名義購買房產,主要原因有:首先,以未成年人的名義購房,這就意味著父母不再具有房產的任意處置權,要出售房產或者用房產做抵押貸款,將寸步難行;其次,為未成年子女購買房產,子女長大后,因為有房屋產權在手,翻臉而對父母不盡孝道,父母將無能為力,這樣的案例比比皆是;最后,將房產登記在未成年子女名下,孩子不勞而獲即可擁有價值不菲的房產,對孩子的身心健康成長未必有利。

  3、借他人名義購房,房產登記在他人名下,雙方離婚時,房產可否作為夫妻共同財產分割?

  律師解答:

  如果雙方協議離婚,只要夫妻雙方和借名第三人對借名買房的事實沒有爭議,則房產可以在離婚協議書中作為夫妻共同財產予以分割。雙方可以在離婚協議中就房產的歸屬做出約定。為了確保離婚協議書的有效性,建議取得借名第三人的書面確認。

  如果雙方訴訟離婚,在借名第三人愿意書面證明借名買房之事實的情況下,如果夫妻倆不能就房屋的歸屬達成一致,則有些法院會對房產分割做出處理。而有些法院則要求雙方另行訴訟解決。

  如果雙方訴訟離婚,借名第三人不確認借名買房之事實的情況下,法院是不會將房產作為夫妻共同財產進行處理,法院會要求雙方另行途徑解決糾紛。如果另案訴訟,在雙方不能舉證證明借第三人之名購房事實的情況下,法院一般會認定夫妻雙方出資款項為借款,即雙方將錢款借予第三人用于買房。《合同法》第二百零六條規定:“借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,借款人可以隨時返還;貸款人可以催告借款人在合理期限內返還。”夫妻雙方可以依據該條款主張第三人返還相關錢款,維護自身的合法權益。

  實務難點突破:

  借他人名義購房,除了上面提到的風險,還有什么風險?

  《物權法》第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”《物權法》第十七條第一款規定:“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”

  借他人名義買房,房屋的所有權歸名義產權人,除了存在以上提及的一旦名義產權人不承認借名買房的事實而導致錢房兩空的風險,借名買房還存在以下風險:

  (1)名義產權人擅自處分房產。比如偷偷賣掉或者用房產去抵押貸款等,此時,再想要取回房產或者收回房款便難上加難。

  (2)名義產權人陷入債務糾紛。房屋登記在名義產權人名下,根據公示公信原則和物權法的規定,房產會被認定為其名下的房產。此時,如果名義產權人遇到債務糾紛或者離婚等情況,房產極有可能被查封或者分割。

  (3)名義產權人不配合過戶,導致過戶困難。當實際購房人滿足購房條件后,如果需要將名義產權人名下的房子過戶到自己的名下,需要名義產權人配合,如果名義產權人不配合,就無法辦理過戶手續,只能通過法院訴訟解決。而去法院起訴,能否勝訴是有風險的,即使是勝訴了,要辦理完過戶手續,也需要很長的時間。

  所以借名買房有風險,購房者應盡量通過正規方式購房,以免因違反國家政策或無法證明借名買房的事實而導致錢房兩空。

  六、家庭成員共同建造的房屋在雙方離婚時的處理方法和實務難點突破

  家庭成員共同建造的房屋離婚時如何分割,主要探討的還是農村宅基地上建造的房屋在雙方離婚時如何分割的問題。

  根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,每個農戶只能申請一處宅基地,特定的宅基地僅限集體經濟組織特定的成員享有使用權。由于農村房產與特定的宅基地使用權相聯系,而宅基地使用權的取得以具有該村集體經濟組織的成員身份為前提,因此,農村的房產只能出售給同村的村民,不允許向其他村的村民出售,更不能銷售給城市居民。如果是沒有取得集體土地建設用地使用證或者宅基地證的無證宅基地房及違法建筑,則法院處理不了,無法通過訴訟的方式予以分割。

  那么,家庭成員共同投資建造的房屋,在夫妻離婚時如何分割?

  律師解答:《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第二十條規定:“離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出,一方要求析產的,可先就離婚問題和已查清的財產問題進行處理,對一時確實難以查清的財產的分割問題,可告之當事人另案處理;或中止離婚訴訟待析產案件審結后再恢復審理。”

  所以,如果離婚時要分割的房產是家庭成員共同投資建造的房屋,大多數法院一般的處理方法是告知當事人在雙方離婚后,單獨就該類型房產提起析產之訴。當然有個別法院會先中止離婚訴訟案件的審理,等房產析產案件審理終結后再恢復審理離婚案件,在離婚案件中一并處理該房產。不過,如果采用先中止離婚訴訟待析產案件審結后再恢復審理的訴訟程序,往往離婚案件會拖延很長時間。

  實務難點突破:

  此類型房屋,如果是協議離婚或者訴訟離婚,有沒有比較簡便易行又可以保障各方權利的分割方法?

  有的。以下兩種方法是比較簡便易行又可以保障各方權利的分割方法:

  (1)如果是協議離婚,雙方可在離婚協議中就房產分割份額比例及如何分割約定清晰,并交由其他家庭成員簽字同意。在其他家庭成員簽字后,即視為各方確認了自己享有的房屋份額,并同意了離婚雙方提出的對共同投資建造房產的處理方案。

  (2)如果是離婚訴訟,并且家庭成員間就該類型房產分割問題可以達成一致意見,則應要求各個家庭成員對自己享有的房產份額比例予以書面確認或者出庭作證。此時,法院可以在離婚案件中一并處理該類型房產分割的問題。比較簡單的操作辦法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額,再讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。

  當然,如果家庭成員間就該類型房產如何分割的問題爭議較大,不能協商一致,則以上兩種方法就不可行,當事人可以單獨以分家析產糾紛向人民法院提起訴訟,取得生效判決書后,再通過離婚訴訟解決夫妻之間的房產分割問題。

  農村宅基地房在離婚訴訟分割時的常見情形及分割方法有哪些?

  (1)夫妻一方婚前建造房屋的分割方法

  夫妻一方婚前建造的宅基地房,即使是婚后由夫妻雙方共同居住,如果雙方沒有相反的約定,這樣的房屋應當屬于一方的婚前財產,只能判給婚前所屬的一方所有。如果是夫妻雙方結婚后,在原來一方婚前建造的宅基地房上加建,只要取得了合法手續,一般加建部分屬于夫妻共同財產,得到房子的一方應當給予另一方相應的補償。

  (2)夫妻一方父母出資建造房屋的分割方法

  夫妻雙方結婚登記前,一方父母出資建造房屋供子女結婚居住使用,并且房屋是以子女的名義報建的,此時一般視為對子女個人的贈與,子女的配偶無權分割。夫妻雙方結婚登記后,一方父母為夫妻雙方共同居住而部分出資建造的房屋,并且房屋是以子女的名義報建的,按照《婚姻法解釋(二)》第二十二條的規定,這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產,如果沒有其他約定,雙方可以平分該房屋。夫妻雙方結婚登記后,一方父母為夫妻雙方共同居住而全額出資建造的房屋,并且房屋是以子女的名義報建的,按照《婚姻法解釋(三)》第二七條的規定,可以認為是對自己子女一方的贈與,該房產應該認定為夫妻一方的個人財產,另一方無權分割該房屋。

  (3)夫妻雙方家庭共同出資建造房屋的分割方法

  夫妻雙方的家庭共同出資建造的房屋,建造該房的目的是為了雙方結婚后共同居住使用,如果是婚前建造,根據《婚姻法司法解釋(二)》的規定,雙方家庭的出資可視為對各自子女的個人贈與,在離婚分割房屋時,雙方可以根據雙方家庭的出資比例分割該房產。如果是婚后建造,這樣的房屋視為雙方的家庭贈與雙方的財產,屬于夫妻共有房屋,離婚分割時,一般是平均分割。

  (4)婚前房屋結婚后拆遷,被安置房屋的分割方法

  這里分幾種情況:如果是一方婚前個人房屋,經拆遷安置的沒有補差價的房屋,并且登記在一方個人名下,則安置房屋仍然屬于一方婚前個人財產,不算做夫妻共同財產,不能在離婚時予以分割;如果是一方婚前個人房屋,經拆遷置換成為更大價值的房屋,并且夫妻雙方就增值部分補交了差價,則原值部分屬于婚前個人財產,增值部分屬于夫妻共同財產;如果是一方婚前個人房屋,經拆遷后安置房登記在夫妻雙方名下,則安置房應當認定為夫妻共同財產。

  (5)婚姻關系存續期間,家庭成員共同建造房屋的分割方法

  此種類型房產也即本文重點講到的家庭成員共同投資建造的房屋在夫妻離婚時如何分割的問題。前文已經詳細論述,在此不再贅述。

  有必要說明一下,此種類型房產,在實務中,比較常見的是夫妻一方是農村集體經濟組織成員,另一方卻不是,比如是城鎮戶口。此種情形,非農村集體經濟組織成員的一方往往沒有證據證明夫妻雙方曾經參與出資共同建房,導致法院無法認定該事實,而最終的結果是非農村集體經濟組織成員的一方在離婚時可能得不到任何補償。所以,如果確實是夫妻雙方曾經參與出資共同建房,非農村集體經濟組織成員的一方應該保留好相關的出資證據,以維護自己的合法權益。另外,即使是有共同建造房屋的證據,法院在分割該類型房產時,非農村集體經濟組織成員的一方不能獲得農村宅基地房的使用權,只能就宅基地房獲得相應的經濟補償。

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